Placements financiers et immobiliers

Une contre-performance historique pour les placements

2022 restera dans les annales comme une année historiquement mauvaise pour les placements. Le retour en force de l’inflation, la hausse des taux d’intérêt, le changement de cap des banques centrales et la guerre en Ukraine ont mis à mal les marchés boursiers.

Depuis la crise financière, le risque de déflation¹ revient régulièrement dans les discussions menées par les banques centrales et les marchés financiers sur l’évolution des prix. La possibilité d’un retour de l’inflation a certes été évoquée à maintes reprises, mais sans que personne ne l’envisage sérieusement. Il n’y a pas d’autre explication aux perturbations que traversent les marchés financiers. L’inflation a opéré un retour aussi foudroyant qu’inattendu dans les consciences des acteurs du marché, des banques centrales, des responsables politiques et du grand public, en Europe et aux Etats-Unis en particulier. De nombreuses banques centrales ont commis une grossière erreur d’appréciation en affirmant que l’inflation serait un phénomène temporaire. Le conflit armé déclenché par la Russie aux dépens de l’Ukraine n’a fait qu’aggraver la situation en entraînant une hausse drastique des prix de l’énergie et des denrées alimentaires, en Europe notamment. Les banques centrales ont réagi en changeant radicalement de cap monétaire. Elles se sont vues contraintes de renoncer à la politique ultra-expansionniste et aux faibles taux d’intérêt qu’elles pratiquaient depuis trop longtemps et de relever les taux directeurs. La croissance économique s’est nettement ralentie partout dans le monde. Le spectre de la récession plane sur bien des pays.

Le début d’une nouvelle ère pour les taux d’intérêt

Pour les investisseurs, 2022 a tourné au scénario catastrophe – une «annus horribilis» à effacer des mémoires. Et cette affirmation est loin d’être exagérée, comme le montre l’évolution de l’un des principaux indices obligataires mondiaux (Bloomberg Global Aggregate), qui a enregistré sa pire performance annuelle en 30 ans. Les marchés des actions se sont effondrés, au premier semestre notamment. Les pronostics d’inflation élevée et les hausses de taux des banques centrales qui en ont découlé ont été les principaux artisans de la chute des indices d’actions. La forte remontée des taux d’intérêt a pesé sur les valorisations, un effet encore accentué par les prévisions de bénéfices en baisse des entreprises. L’année dernière, l’effet de diversification des obligations et des actions n’a pas non plus fonctionné. D’habitude, les obligations permettent de compenser une partie des pertes subies par les actions, car les cours obligataires ont tendance à augmenter lorsque les cours des actions baissent. Sauf que la hausse des taux a aussi pénalisé les obligations. Ainsi, en 2022, seules les valeurs immobilières – suisses et étrangères – ont tenu bon et contribué positivement à la performance.

Concrètement, nos classes d’actifs ont affiché l’évolution suivante: les marchés des actions ont atteint leur plus bas niveau en septembre – l’indice MSCI World enregistrait alors une moins-value de 25% – et se sont légèrement redressés en fin d’année. Nos actions étrangères s’établissaient fin 2022 à -14.2%, les actions suisses à -20.3% et celles des pays émergents à -23.2%. Les obligations suisses ont fait l’objet d’une correction de 8.7% et les titres étrangers sont passés dans le négatif en reculant de 11.2%. Les emprunts convertibles n’ont pas réussi à échapper à cette tendance et ont perdu près de 16% de leur valeur. Les placements alternatifs ont relativement bien résisté en comparaison, limitant leur perte à -0.8%. La seule éclaircie provient du secteur immobilier, qui a clôturé en hausse de 4.4% pour la Suisse et de 5.4% pour l’étranger.

¹ Baisse générale, significative et durable du niveau des prix des biens et des services. On parle de déflation lorsque la demande économique globale est inférieure à l’offre économique globale.

Perspectives 2023

Il y a un an, nous écrivions dans cette même rubrique: «Nous sommes une caisse de pension, donc un investisseur à long terme et, à ce titre, nous nous en tiendrons résolument à notre stratégie de placement, même s’il y a des turbulences». Nous avons connu de sévères turbulences, sans pour autant dévier de notre cap. Rétrospectivement, nous pouvons affirmer que cette attitude a été payante.

L’inflation, un phénomène appelé à durer?

La tournure que prendra l’année 2023 dépendra de l’évolution de l’inflation et de la rigueur avec laquelle les banques centrales maintiendront le tour de vis monétaire, et pour combien de temps. Il est possible, et même probable, que l’Europe et les Etats-Unis entrent en récession. Un tel contexte conjoncturel ne serait en soi pas propice aux placements à risque. La remontée des taux d’intérêt n’a néanmoins pas que des mauvais côtés. Elle permet en effet aux titres à revenu fixe nouvellement émis de renouer avec des coupons dont nous avions perdu l’habitude. Autre retombée positive: l’environnement de taux d’intérêt négatifs, qui caractérisait le domaine des placements financiers et était préjudiciable à l’univers de la prévoyance, a (enfin) disparu. De ce point de vue, les perspectives pour 2023 semblent contrastées: il y a du positif et du négatif.

Une performance convaincante côté immobilier

Dans la tourmente de l’année 2022, marquée par de multiples défis, l’immobilier direct a une nouvelle fois confirmé son statut de «roc dans la tempête». Les placements immobiliers directs se sont démarqués d’autres catégories comme les actions et les obligations en réalisant une performance extrêmement satisfaisante de 4.9% environ. Le rendement du cash-flow comme la croissance du capital ont dépassé les attentes, avec des résultats respectifs de 2.6% et de 2.3%. Cette performance supérieure à la moyenne a été portée par le niveau élevé des valeurs de marché (pour la dernière fois?) et des revenus locatifs ainsi que par le faible taux de vacance.

L’immobilier face à l’inflation et à la hausse des taux

La sortie des taux négatifs devrait marquer la fin de la longue période de plus-values sur les placements immobiliers. Ces dernières années, les solutions alternatives à l’«or en béton» (nom donné aux investissements immobiliers) étaient peu intéressantes, mais les placements à revenu fixe dégagent désormais à nouveau des intérêts. Le vent pourrait tourner sur le marché de l’immobilier, aujourd’hui confronté à plusieurs défis: la hausse des taux d’intérêt, le renchérissement² ainsi que la gestion des pénuries de matériaux et des rénovations énergétiques.

Placements immobiliers: jouer la carte de la stabilité, du conservatisme et de la création de valeur

Sommes-nous à l’aube d’une crise immobilière? Optimistes jusqu’au bout, nous ne le pensons pas. Nous prévoyons une normalisation (soft landing) sur le marché immobilier: les hausses de prix devraient déjà avoir pris fin, même pour les immeubles collectifs, mais cette réalité est différée par l’interaction de plusieurs facteurs. Les biens immobiliers, en tant que placement en valeurs réelles, sont exposés à la remontée des taux d’intérêt mais, d’un autre côté, la pression à la dévaluation qui en résulte peut être en partie compensée par des hausses de loyer. C’est d’autant plus vrai dans le contexte actuel où l’offre de logements disponibles est rare (faible production) alors que la demande est soutenue (croissance démographique). Pour les nouvelles locations et les relocations, les conditions du marché sont telles qu’il est possible de réaliser le potentiel des loyers et, pour les objets existants, des augmentations liées au droit du bail se profilent également dans un avenir proche (taux hypothécaire, renchérissement et augmentation générale des coûts). 

Le fléchissement conjoncturel, la faiblesse de l’activité de construction ainsi que la normalisation des prix des matériaux et de l’énergie associée à la légère hausse des coûts salariaux devraient contribuer à stopper le renchérissement de la construction. Nous ne relâcherons pas complètement notre vigilance sur ce point, malgré tout.

L’immobilier a beau avoir quelque peu perdu de son attrait, il n’en reste pas moins un pilier important de nos placements qui assure de solides et régulières rentrées de liquidités.

² En un an, les prix dans le bâtiment ont augmenté de 8.2%, comme le révèle l’indice des prix de la construction publié le 19 décembre 2022 par l’Office fédéral de la statistique pour le mois d’octobre 2022.

 

Daniel Zwygart
Responsable Placements
Membre de la direction