Placements financiers et immobiliers

Une année étonnamment favorable aux investisseurs

Retour sur l’année 2019 sous l’angle des placements 

L’année 2019 a surpris les acteurs du marché en termes de placements. Une fois de plus, cette évolution fulgurante s’explique principalement par la politique monétaire ultra-expansionniste des principales banques centrales. 

Devant le ralentissement général de la croissance globale, les différends commerciaux et les turbulences qui ont secoué les marchés au dernier trimestre 2018, les banques centrales ont dû céder, contraintes de retomber dans leurs vieux schémas. Le changement de cap opéré par la Réserve fédérale des Etats-Unis (Fed) a été particulièrement inattendu: elle a en effet baissé les taux d’intérêt à trois reprises au cours de l’année 2019. Malgré les différends commerciaux qui opposent les Etats-Unis et la Chine, la crise qui accompagne la sortie du Royaume-Uni de l’Union européenne ou encore la crainte d’un ralentissement de l’économie mondiale qui n’a cessé de faire trembler les marchés, l’optimisme a fini par triompher, ce qui a amené les boursiers à reprendre des risques. Le manque de solutions alternatives sur les marchés, qui s’explique par la situation des taux d’intérêt, aurait entraîné une hausse de la bourse. Dans l’ensemble, les valeurs patrimoniales ont poursuivi leur envolée en 2019. A cela s’ajoute une nouvelle baisse significative des taux d’intérêt en 2019, qui a permis d’enregistrer des gains de valorisation sur les portefeuilles d’obligations. Autre conséquence de cette politique menée en matière de taux d’intérêt: les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter. 

En dépit des inquiétudes de plus en plus fortes liées à la croissance et de l’insécurité régnant sur le plan géopolitique, les marchés des actions ont connu une évolution extrêmement positive en 2019. Nos actions mondiales ont grimpé de plus de 23% (en CHF) et les actions suisses de plus de 28%. Les actions des pays émergents ont été un peu plus à la peine avec une croissance légèrement supérieure à 16%. 

Les principales catégories de placement ont toutes affiché une performance positive.

En 2019, les taux d’intérêt ont continué de baisser. Durant les huit premiers mois, le recul a été brutal avec des niveaux au plus bas à la mi-août. Vers la fin de l’année, l’on a pu observer une légère embellie. Dans ce contexte, les obligations suisses ont affiché une performance de 1.4% et les obligations étrangères ont gagné 3.4%. 

Les investissements immobiliers – en particulier notre portefeuille suisse de placements directs – apportent une contribution permanente au résultat global, à hauteur de +4.6% en 2019. En comparaison avec les fonds immobiliers cotés en bourse qui ont connu une progression de plus de 20% en moyenne, ce résultat peut paraître relativement faible. Mais les agios moyens des fonds cotés en bourse s’élevaient à un taux vertigineux de 32% à la fin 2019, sachant que ces agios représentent la différence entre la valeur réelle des biens immobiliers qui composent le fonds et la valeur boursière des titres immobiliers négociés en bourse.

Premières expériences avec la stratégie de placement 40

Le 3 janvier 2019, nous avons lancé avec succès la stratégie de placement 40 pour cinq caisses de prévoyance, avec 235 millions de francs. La stratégie a produit les résultats escomptés lors des différentes phases du marché qui ont ponctué l’année. Du fait du positionnement plus risqué, les fluctuations se font davantage ressentir. Si les revers sont en comparaison plus importants lors des phases de correction, la participation grimpe en période de «boom». Conséquence des marchés particulièrement favorables, la performance globale se révèle extrêmement satisfaisante pour la première année, avec un résultat de 12.4%.

Placements immobiliers directs: considérations relatives à la durabilité susceptibles de provoquer des conflits d’objectifs

Dans le cadre des efforts entrepris en faveur du développement durable, la Previs se concentre également sur les placements immobiliers directs. C’est dans ce domaine que nous pouvons avoir l’impact le plus direct et le plus important, à l’aune de tous les critères ESG¹. Cela dit, il est à noter que des conflits d’objectifs peuvent également surgir dans ce contexte.

SNBS, un label global pour des constructions durables

Le Réseau Construction durable Suisse (NNBS) a été fondé en 2013 dans le souci de promouvoir les constructions durables en Suisse. Fruit d’une initiative conjointe de l’économie et des pouvoirs publics, le Standard Construction durable Suisse Bâtiment (SNBS Bâtiment) a été développé pour servir de concept général de construction durable en Suisse. Le Standard SNBS Bâtiment ne couvre pas seulement des critères liés au bâtiment, mais inclut également le site dans le contexte de son environnement. Il permet de tenir compte équitablement et le plus complètement possible des besoins de la société, de l’économie et de l’environnement dans la planification, la construction et l’exploitation. La condition est une vision d’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier. 

La Confédération reconnaît le standard SNBS

Il est d’autant plus important de pouvoir s’appuyer sur un standard qui couvre tous les aspects de la durabilité qu’aujourd’hui, environ 40% de la consommation énergétique en Suisse est imputable aux bâtiments et que plus de 25% des gaz à effet de serre sont produits par ces derniers. Mais l’on sait que construire des bâtiments nécessite également des ressources importantes. Le Conseil fédéral a ainsi inscrit le standard SNBS dans la Stratégie pour le développement durable 2016-2019 comme le label reconnu pour les bâtiments et les ouvrages de génie civil. La Previs a elle aussi décidé de se conformer au standard SNBS dans le cadre de la planification, de la construction et de l’exploitation des bâtiments.

Que fait la Previs en faveur du développement durable?

En tant qu’investisseur responsable, la Previs peut gérer elle-même les immeubles qu’elle détient directement. Par exemple, en considérant dans la mesure du possible les entreprises établies à proximité pour l’exploitation ou les assainissements, ou en construisant des bâtiments en bois qui fixent une grande quantité de CO2. Planter de la végétation autour des bâtiments permet de favoriser la biodiversité de façon ciblée. Les immeubles peuvent également apporter une contribution en faveur de la dimension sociale à travers la création d’espaces de rencontre qui facilitent les échanges entre les habitants (salles communes et zones de rencontre). Les immeubles sans barrière offrent à la population vieillissante des logements dans lesquels elle peut rester plus longtemps tout en étant vecteurs d’une bonne mixité sociale entre les habitants.

Dilemme: obligation de prestations versus exigences vis-à-vis de l’environnement et de la société

Afin de pouvoir honorer la promesse de rente de la Previs, il ne suffit pas de tenir compte des dimensions sociale et environnementale. Premièrement, les mesures visant à améliorer les immeubles en faveur de l’environnement et de la société représentent un coût. Deuxièmement, un bien immobilier, comme tout autre investissement, doit rémunérer convenablement le risque pour que la Previs puisse tenir ses engagements vis-à-vis de ses destinataires.

Notre portefeuille immobilier suisse apporte une contribution importante à une plus grande durabilité.

Pour une réhabilitation assortie d’interventions importantes dans le bâti, il faut souvent investir plus de 50% de la valeur du marché avant l’assainissement. En conséquence, les loyers doivent également être revus à la hausse. Toutefois, la marge de manœuvre disponible en la matière dépend en définitive de la situation du marché qui diffère d’une région à l’autre. En assainissant des logements, il n’est en règle générale pas possible d’obtenir les mêmes prix que dans le neuf. Si un immeuble se trouve en périphérie avec un taux de logements vacants élevé, il convient d’examiner la question d’une éventuelle réhabilitation de très près afin de déterminer dans quelle mesure un tel investissement sera rentable, tout en définissant l’ampleur des travaux le cas échéant.

Enfin, il ne faut pas oublier que toute intervention dans des structures résidentielles existantes implique une forme d’ingérence dans la situation individuelle des locataires. Cet aspect s’inscrit dans le cadre des exigences sociales. Il s’agit de ne pas le sous-estimer compte tenu du potentiel de conflit considérable qu’il recèle.

Avant de lancer un projet de réhabilitation, la Previs évalue donc soigneusement les trois dimensions pertinentes afin de trouver la meilleure solution du point de vue de la durabilité, mais toujours au profit de ses destinataires, dans l’intérêt de la mission fiduciaire que constitue la garantie des rentes. 
 

Daniel Zwygart
Responsable Placements
Membre de la direction

 

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 ¹ Environmental (environnement), Social (société), Governance (gestion d’entreprise). Voir aussi le compte rendu sur le développement durable au chapitre Compte rendu de la stratégie ESG