Investimenti finanziari e immobiliari

Uno degli anni d’investimento più negativi della storia

Il 2022 sarà ricordato come uno degli anni d’investimento più negativi della storia. Il ritorno dell’inflazione, l’aumento degli interessi, le continue sterzate delle banche centrali e la guerra in Ucraina hanno messo a dura prova i mercati degli investimenti. 

Dai tempi della crisi finanziaria, le discussioni in seno alle banche centrali e sui mercati finanziari in relazione all’andamento dei prezzi ritornavano sistematicamente sui rischi di deflazione¹. Che l’inflazione potesse tornare era sì un tema ricorrente, ma in realtà nessuno lo metteva seriamente in conto. Le distorsioni sui mercati finanziari non si spiegano diversamente. Soprattutto in Europa e negli USA, l’inflazione è tornata a far tremare gli operatori di mercato, le banche centrali, la politica e l’opinione pubblica con una forza che a stento si riteneva possibile. La tesi di numerose banche centrali, secondo cui l’inflazione sarebbe un fenomeno temporaneo, si è rivelata un grossolano errore di stima. La guerra di aggressione della Russia nei confronti dell’Ucraina ha ulteriormente peggiorato la situazione, facendo lievitare i prezzi dell’energia e dei generi alimentari soprattutto in Europa. Le banche centrali hanno reagito con violente sterzate di politica monetaria, vedendosi costrette ad abbandonare dopo lungo tempo la loro politica ultraespansiva caratterizzata da bassi tassi d’interesse e ad aumentare gli interessi. La crescita economica è fortemente rallentata in ogni parte del mondo. In molti luoghi si va profilando una recessione.

Svolta storica negli interessi

Date queste premesse, per gli investitori l’anno si è trasformato in un «annus horribilis», un anno da dimenticare. Che questa affermazione non sia esagerata, lo dimostra ad esempio l’andamento di uno dei maggiori indici obbligazionari al mondo (Bloomberg Global Aggregate), che ha segnato l’anno peggiore da 30 anni a questa parte. Sui mercati azionari le quotazioni sono crollate a picco, soprattutto nel primo semestre. La responsabilità principale della svendita sui mercati azionari è da ricercarsi nelle aspettative di inflazione elevata e nei conseguenti interventi delle banche centrali sugli interessi. Il forte aumento degli interessi ha spinto le valutazioni al ribasso e tale effetto è stato ulteriormente aggravato dalle aspettative di utili inferiori da parte delle imprese. Nell’anno passato non è servito neppure l’effetto di diversificazione di obbligazioni e azioni. In genere le obbligazioni aiutano a recuperare in parte le perdite delle azioni, in quanto spesso le loro quotazioni salgono quando calano quelle delle azioni. A causa dell’aumento degli interessi, però, anche le obbligazioni hanno perso valore. A tenere, nel 2022, sono stati infatti quasi esclusivamente gli immobili, nazionali ed esteri, che hanno fornito contributi positivi alla performance.

Concretamente, l’andamento delle nostre classi di investimento è stato il seguente: i mercati azionari hanno toccato il punto più basso nel mese di settembre (l’MSCI World Index ha segnato –25%) e si sono leggermente ripresi verso la fine dell’anno. Le nostre azioni estero si attestavano a fine anno a –14.2%, le azioni Svizzera a –20.3% e le azioni Paesi emergenti a –23.2%. Le obbligazioni Svizzera hanno subito una correzione dell’8.7% e i titoli esteri sono calati dell’11.2%. Neppure le obbligazioni convertibili sono riuscite a sottrarsi a questo vortice e hanno perso quasi il 16%. Gli investimenti alternativi hanno tenuto relativamente bene, attestandosi a –0.8%. Spiragli di luce si sono visti, come detto, negli immobili. I nostri immobili svizzeri hanno chiuso in crescita del 4.4% e gli immobili esteri del 5.4%.

¹ Calo generalizzato, significativo e persistente del livello dei prezzi di beni e servizi. La deflazione si verifica quando la domanda dell’economia generale è inferiore all’offerta dell’economia generale.

Prospettiva 2023

Un anno fa scrivevamo: Ancora una volta, è importante rendersi conto che come cassa pensioni siamo un investitore a lungo termine e quindi ci atterremo in modo coerente alla nostra strategia di investimento, anche in caso di turbolenze. Di turbolenze ne abbiamo avute e ci siamo anche attenuti in modo coerente alla strategia. Guardandoci indietro, possiamo affermare che questo comportamento è valso la pena.

Inflazione – è venuta per restare?

Per l’anno entrante sarà decisivo il modo in cui evolverà l’inflazione e per quanto tempo e in che misura le banche centrali continueranno ad alzare i tassi di interesse. Una recessione in Europa e anche negli USA è possibile, se non addirittura probabile. Per gli investimenti a rischio, le premesse non sono dunque delle migliori. Ma l’aumento degli interessi non ha solo risvolti negativi. L’effetto positivo di tale evoluzione è rappresentato dal fatto che i titoli a reddito fisso di nuova emissione pagano nuovamente cedole come non si vedevano più da molto tempo. Non da ultimo, è venuto (finalmente) meno il contesto di interessi negativi nel settore degli investimenti monetari, tanto dannoso per il mondo della previdenza. Da questa prospettiva, il 2023 dovrebbe essere un anno di luci e ombre.

Immobili convincenti con una performance positiva

Nel difficile e impegnativo anno di investimento 2022, gli investimenti immobiliari diretti ha confermato una volta di più di essere una «roccia nella risacca». Diversamente da altre classi di investimento come ad esempio azioni e obbligazioni, il risultato degli immobili diretti è stato estremamente positivo, con una performance attorno al 4.9%. Sia il rendimento dei flussi finanziari del 2.6% che quello della variazione di valore del 2.3% sono stati superiori alle aspettative. Oltre ai valori di mercato (per l’ultima volta?) più elevati, hanno contribuito a questo risultato superiore alla media il basso livello di superfici sfitte e l’aumento dei redditi locativi.

Immobili in bilico tra inflazione e interessi in aumento

Con la fine degli interessi negativi potrebbe concludersi anche la lunga fase degli aumenti di valore degli investimenti immobiliari. Mentre negli anni passati esistevano poche alternative interessanti al «mattone» (come sono anche denominati gli investimenti in immobili), adesso gli investimenti a reddito fisso rendono di nuovo un interesse. Ma oltre all’aumento degli interessi, il mercato immobiliare si trova ad affrontare anche sfide specifiche, come ad esempio il rincaro² o la gestione dei problemi di approvvigionamento di materiali o dei risanamenti energetici.

I nostri immobili – stabili, conservativi e di valore

Ci stiamo avviando verso una crisi immobiliare? Noi pensiamo di no e abbiamo anzi una visione positiva. È vero che i prezzi, anche delle case plurifamiliari, potrebbero aver smesso di aumentare, ma essendovi diversi fattori che si influenzano a vicenda ci aspettiamo una normalizzazione (soft landing) del mercato immobiliare. Infatti, se da un lato gli immobili in quanto investimenti nel valore reale sono esposti all’aumento degli interessi, dall’altro la conseguente pressione alla svalutazione può essere in parte compensata con l’aumento dei canoni locativi. Specie in un contesto in cui una scarsa disponibilità di spazi abitativi (bassa produzione di abitazioni) si scontra con un aumento della domanda (crescita demografica). Le nuove locazioni e le rilocazioni offrono la possibilità, sotto la spinta del mercato, di realizzare il potenziale dei canoni locativi, mentre nel prossimo futuro si andranno delineando anche rialzi, legati al diritto di locazione, sugli immobili esistenti (interessi ipotecari, rincaro e incremento generale dei costi). 

Con il rallentamento della congiuntura, la scarsa attività di costruzione e la normalizzazione dei prezzi dei materiali e dell’energia a fronte di un leggero aumento dei costi salariali, il rincaro edilizio dovrebbe ormai aver superato i livelli massimi nel frattempo raggiunti. Continueremo tuttavia a occuparci della questione, anche se meno intensamente.

Sebbene l’attrattiva relativa degli immobili sia leggermente calata, essi rimangono un pilastro importante dei nostri investimenti patrimoniali, in quanto generatori affidabili di flussi finanziari.

² Nel giro di un anno i prezzi nell'edilizia sono saliti dell’8.2%, come dimostra l’indice dei prezzi delle costruzioni pubblicato il 19.12.2022 dall’Ufficio federale di statistica per il mese di ottobre 2022.

 

Daniel Zwygart
Responsabile Investimenti patrimoniali
Membro della direzione